§ 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sichert die Beständigkeit bereits angebahnter Rechtsänderungen an Grundstücken gegen nachträgliche Verfügungsbeschränkungen des Berechtigten.

Seinem Wortlaut nach erfasst § 878 BGB nur Verfügungen, an denen ein anderer als der Eigentümer beteiligt ist; dazu gehört die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum, die nur die einseitige Erklärung des Eigentümers, aber keine Einigung voraussetzt, nicht. Gleichwohl ist § 878 BGB auf die Teilungserklärung nach § 8 WEG [→ Teilung durch den Eigentümer] entsprechend anzuwenden, weil der Grundstückseigentümer auch hier auf die Tätigkeit des Grundbuchamts angewiesen ist und die Teilung erst mit der Eintragung in das Grundbuch bzw. der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird und bis dahin keinerlei materiell-rechtliche Wirkung hat. Der Schutz des § 878 BGB vor nachträglichen Beschränkungen der Verfügungsmacht kommt nicht nur dem Verfügungsempfänger, sondern auch dem Verfügenden zugute.¹⁾

§ 878 BGB findet analog auf Teilungserklärungen nach § 8 WEG [→ Teilung durch den Eigentümer] Anwendung. Nach Stellung des Vollzugsantrags eintretende Verfügungsbeschränkungen sind daher grundsätzlich unbeachtlich; eine Genehmigungspflicht nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB [→ Geltungsbereich und Genehmigungsvorbehalt der Erhaltungssatzung] auf der Grundlage einer erst nach Eingang des Eintragungsantrags in Kraft getretenen Erhaltungsverordnung scheidet aus, und eine Grundbuchsperre gemäß § 172 Abs. 1 Satz 6 i.V.m. § 22 Abs. 6 BauGB besteht nicht.²⁾

Dass ein aus der Erhaltungssatzung bzw. -verordnung folgendes Genehmigungserfordernis gemäß § 878 BGB analog unbeachtlich ist, ändert an der relativen Unwirksamkeit einer entgegen einer vorläufigen Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB [→ Zurückstellung von Vorhaben während der Planaufstellung] erfolgten Teilung nichts.³⁾ Anderenfalls könnte der teilende Eigentümer die dem Allgemeinwohl dienenden gemeindlichen Erhaltungsziele dadurch unterlaufen, dass er gegen die vorläufige Untersagung verstößt und sich das Fehlen der Grundbuchsperre vor Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung zunutze macht. Hintergrund des Verzichts auf eine mit der vorläufigen Untersagung gekoppelte Grundbuchsperre war nicht die Privilegierung des verbotswidrig teilenden Eigentümers, sondern allein, dass die vorläufige Untersagung nur einen Einzelfall betrifft.⁴⁾ Zum wirkungsvollen Schutz der Erhaltungsziele muss eine verbotswidrig erfolgte Verfügung, die grundsätzlich die Schutzwirkung des § 878 BGB analog genießt, auch nach Inkrafttreten der Erhaltungsverordnung bis zum Ablauf von deren Höchstfrist (maximal fünf Jahre, § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB) relativ unwirksam bleiben.⁵⁾

§ 878 BGB ist auf die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 1, 3 BauGB [→ Genehmigungserfordernis und Verordnungsermächtigung der Länder] ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers entsprechend anwendbar.⁶⁾ § 878 BGB gilt grundsätzlich für alle Verfügungsbeschränkungen, unabhängig davon, woraus sich diese ergeben. Der aus § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB [→ Grundbuchsperre und Genehmigungsfiktion] folgende Genehmigungsvorbehalt führt zu einer § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB nachgebildeten Grundbuchsperre und beschränkt die Verfügungsbefugnis des gemäß § 8 WEG teilenden Eigentümers. Eine von § 878 BGB abweichende Sonderregelung hat der Gesetzgeber bei Einführung des § 250 BauGB nicht getroffen.⁷⁾ Offen ist, ob das Fehlen der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Stellung des Eintragungsantrags der entsprechenden Anwendung von § 878 BGB von vorneherein entgegensteht oder ob § 878 BGB jedenfalls dann entsprechend anzuwenden ist, wenn die Bescheinigung bei Antragstellung bereits beantragt war.⁸⁾ Offen ist auch, ob einem Antragsteller die Schutzwirkung des § 878 BGB überhaupt zugutekommen kann, wenn von ihm beizubringende Unterlagen bei Antragstellung (noch) nicht vorliegen. § 878 BGB kommt ohnehin Ausnahmecharakter zu.⁹⁾

§ 878 BGB findet analog auch auf das Genehmigungserfordernis aus § 250 Abs. 1 Sätze 1, 3 BauGB [→ Genehmigungserfordernis und Verordnungsermächtigung der Länder] Anwendung; auch das führt nicht dazu, dass die durch die relative Unwirksamkeit einer verbotswidrigen Teilung geschützten Erhaltungsziele obsolet werden.¹⁰⁾ Für einen nach Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung gestellten neuen Eintragungsantrag gilt dagegen die Genehmigungspflicht aus § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB [→ Grundbuchsperre und Genehmigungsfiktion]; § 878 BGB analog findet auf diesen neuen Antrag keine Anwendung.¹¹⁾ War die Zurückweisung des Eintragungsantrags rechtsfehlerfrei und wird der Beschluss lediglich aufgrund neuer Tatsachen aufgehoben, ist die nicht fristgebundene Grundbuchbeschwerde wie ein neuer Antrag zu behandeln und eine nach Stellung des Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung in Kraft getretene Umwandlungsverordnung im Sinne von § 250 Abs. 1 Satz 1, 3 BauGB zu beachten.¹²⁾ Das gilt auch, wenn die Aufhebung nur erfolgt, weil die zunächst fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung im Beschwerdeverfahren nachgereicht worden ist; für den dann wie einen neuen Antrag zu behandelnden Antrag gilt der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB, und die entsprechende Anwendung von § 878 BGB scheidet aus.¹³⁾ Eine nach Stellung eines Antrags auf Vollzug einer Teilungserklärung in Kraft getretene Umwandlungsverordnung im Sinne von § 250 Abs. 1 Satz 1, 3 BauGB ist ebenso zu beachten, wenn eine Beschwerde gegen die Zurückweisung des Antrags nur deshalb erfolgreich ist, weil die Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB [→ Geltungsbereich und Genehmigungsvorbehalt der Erhaltungssatzung] erstmals im Beschwerdeverfahren beigebracht wird; das Grundbuchamt darf dann die Eintragung gemäß § 250 Abs. 5 Satz 1 BauGB nur bei Nachweis einer Genehmigung vornehmen.¹⁴⁾ Die rechtsfehlerfreie Zurückweisung des Eintragungsantrags, durch die der Eintragungsantrag zunächst im Sinne von § 17 GBO erledigt ist, stellt eine Zäsur dar; der Eintragungsantrag ist nicht mehr anhängig und das Verfahren jedenfalls bis zur Einlegung einer Beschwerde beendet. Gerade angesichts der unbefristeten Zulässigkeit der Grundbuchbeschwerde wäre die Rechtssicherheit schwerwiegend beeinträchtigt, wenn ein rechtmäßig zurückgewiesener Eintragungsantrag infolge einer nur wegen gemäß § 74 GBO [→ Neue Tatsachen und Beweise in der Beschwerde] zulässigen neuen Vorbringens erfolgreichen Beschwerde rückwirkend wiederauflebte und so Konsequenzen (auch) mit Blick auf den Schutz vor Verfügungsbeschränkungen nach § 878 BGB zeitigte. Dies gilt unabhängig davon, ob Rechte Dritter betroffen sein können oder nicht; für solche Überlegungen ist im formalen Grundbuchverfahren kein Raum.¹⁵⁾

BGB → Allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken
Allgemeine Regeln über Erwerb, Rang, Sicherung, Berichtigung und Verjährung von Grundstücksrechten.