§ 894 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) begründet den Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs bei Unrichtigkeit in Bezug auf Grundstücksrechte oder Verfügungsbeschränkungen.

Mit dem Untergang des gesicherten Anspruchs erlischt die akzessorische Vormerkung; das Grundbuch wird unrichtig.¹⁾

Der Anspruch aus § 894 BGB richtet sich auf Erteilung der im Grundbuchverfahren nach § 19 GBO [→ Eintragungsbewilligung des Betroffenen] formell-rechtlich erforderlichen Bewilligung zur Berichtigung des Grundbuchs und ist auch auf Vormerkungen anwendbar.²⁾

Ohne die Angabe eines Berechtigten ist die Eintragung eines Rechts in das Grundbuch inhaltlich unzulässig. Deshalb kann ein Antrag auf Grundbuchberichtigung nicht auf die Löschung des eingetragenen Eigentümers beschränkt werden, weil im Grundbuch sonst ein Grundstück ohne Bezeichnung eines Eigentümers stände.³⁾ Er muss vielmehr darauf gerichtet sein, dass der Beklagte die Eintragung der Kläger als Eigentümer anstelle seiner Eintragung als Eigentümer bewilligt.⁴⁾

Der Anspruch auf Grundbuchberichtigung nach § 894 BGB ist ein gesetzlich besonders behandelter Fall des in § 1004 BGB [→ Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch] allgemein geregelten Eigentumsstörungsanspruchs.⁵⁾ Störer ist derjenige, dessen Mitwirkung für eine Berichtigung des Grundbuchs im Rahmen eines Vorgehens nach § 19 GBO [→ Eintragungsbewilligung des Betroffenen] erforderlich ist; es ist dagegen unerheblich, wie die Unrichtigkeit des Grundbuchs entstanden ist. Dafür spricht auch die Kostenregelung des § 897 BGB [→ Kosten der Berichtigung], die sich nur dadurch erklärt, dass Ansprüche aus § 894 BGB auch dann entstehen, wenn der Anspruchsgegner die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht zu verantworten hat.⁶⁾

Die rechtskräftige Entscheidung, mit der die Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags festgestellt wird, hat präjudizielle Bedeutung für die Entscheidung über die Berichtigung des Grundbuchs wegen Erlöschens des durch Vormerkung gesicherten Anspruchs aus diesem Vertrag; mit Rechtskraft des Feststellungsurteils steht fest, dass die Auflassungsvormerkung nicht entstanden und das Grundbuch hinsichtlich deren Eintragung unrichtig ist.⁷⁾

Die rechtskräftige Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags verändert nachträglich die Tatsachengrundlage des in einem Vorprozess ergangenen Urteils, mit dem der Anspruch auf die Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 894 BGB rechtskräftig verneint wurde. Bei der eingetragenen Auflassungsvormerkung handelt es sich nur noch um eine „leere Hülle“, die keinen Anspruch sichert. Von einer solchen Eintragung ist das Grundbuch freizumachen.⁸⁾

Die Möglichkeit, im Grundbuchverfahren nach § 22 GBO [→ Berichtigung bei Unrichtigkeitsnachweis] bzw. im Beschwerdeverfahren nach § 71 GBO [→ Zulässigkeit der Beschwerde] eine Berichtigung ohne Bewilligung des Anspruchsgegners zu erreichen, und ein Anspruch aus § 894 BGB stehen selbständig nebeneinander. Davon zu trennen ist die Frage, inwieweit in Fällen, in denen das kostengünstigere Grundbuchverfahren zweifelsfrei zum Erfolg führen würde, das Rechtsschutzbedürfnis für die Durchsetzung eines Anspruchs aus § 894 BGB im Klagewege entfallen kann. Ein Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag auf Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB kann jedenfalls dann nicht verneint werden, wenn dieser Antrag mit dem Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags verbunden ist, weil es der Prozessökonomie entspricht, das Rechtsverhältnis insgesamt zu klären.⁹⁾ Ein Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn eine Klärung der entscheidungserheblichen Fragen im Grundbuchverfahren aufgrund der dort nach § 29 GBO [→ Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen durch Urkunden] beschränkten Beweismittel nicht erfolgen könnte.¹⁰⁾

Gläubiger des Berichtigungsanspruchs ist gewöhnlich der nicht eingetragene wahre Berechtigte, Schuldner der zu Unrecht eingetragene Buchberechtigte. Die Vorschrift gilt aber entsprechend für den eingetragenen wahren Berechtigten, der die Löschung eines Widerspruchs erreichen möchte, dessen Eintragung der vermeintliche Berechtigte zu Unrecht erwirkt hat.¹¹⁾

Passivlegitimiert für den Anspruch aus § 894 BGB ist derjenige, zu dessen Gunsten der Grundbuchinhalt von der wirklichen Rechtslage abweicht und dessen nach dem Grundbuch vermeintlich ihm zustehendes Recht durch die Anpassung des Buchinhaltes an die wahre Rechtslage beseitigt oder geschmälert werden müsste.¹²⁾

Ziel des Anspruchs auf Grundbuchberichtigung in entsprechender Anwendung des § 894 BGB kann auch ein nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO [→ Amtswiderspruch und Amtslöschung bei Grundbuchunrichtigkeit] eingetragener Amtswiderspruch sein.¹³⁾ Entscheidend für die Passivlegitimation ist auch bei einem gegen einen Amtswiderspruch gerichteten Grundbuchberichtigungsanspruch, dass eine Berichtigung bei einem Vorgehen nach § 19 GBO [→ Eintragungsbewilligung des Betroffenen] von der Bewilligung des Anspruchsgegners abhängig ist; dies ist bei demjenigen, zu dessen Gunsten der Amtswiderspruch eingetragen ist, der Fall. Denn auch ein Amtswiderspruch ist auf die Bewilligung desjenigen, dessen wahres Recht durch den Widerspruch geschützt werden soll, nach § 19 GBO zu löschen, weil damit etwaigen Amtshaftungsansprüchen die Grundlage entzogen wird.¹⁴⁾

Wohnungseigentümer des herrschenden Grundstücks sind für den Anspruch auf Löschung der Grunddienstbarkeit passivlegitimiert.¹⁵⁾

Wird die Löschung einer Grunddienstbarkeit begehrt, die zugunsten eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks besteht, so ist die auf § 894 BGB gestützte Klage gegen die Wohnungseigentümer als (gemeinschaftlich) Berechtigte zu richten; nur wenn es sich um Verwaltungsvermögen, d.h. um ein im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehendes Grundstück handelt, ist diese die richtige Beklagte.¹⁶⁾

Auch dann, wenn das Grundbuch im Hinblick auf das kraft Gesetzes eingetretene Erlöschen eines dinglichen Rechts berichtigt werden soll, muss aus der berichtigten Eintragung hinreichend bestimmt hervorgehen, inwieweit das dingliche Recht weiter fortbesteht. In dem Antrag auf Bewilligung der Berichtigung müssen die Baukörper, in deren Ausmaß die Grunddienstbarkeit erlischt, in ungefähren Umrissen hinreichend bestimmt beschrieben werden; die Grundsätze, die für die Bezeichnung der zum rechtsgeschäftlichen Inhalt der Grunddienstbarkeit gemachten Ausübungsstelle aufgestellt worden sind, bieten dafür eine Orientierung. Die Fläche der Gebäude muss sich aus einem Lageplan ergeben; die Höhe und Breite wird idealerweise ebenfalls zeichnerisch unter Meterangaben bzw. unter Angabe der Geschosszahlen dargestellt. Lageplan und Skizze können in den Tenor aufgenommen oder unter Bezugnahme dem Urteil beigefügt werden; die Eintragung der teilweisen Löschung der Grunddienstbarkeit in Form der Inhaltsänderung erfolgt dann durch Bezugnahme auf das Urteil, das nach Eintritt der Rechtskraft die für die Eintragung nach § 19 GBO [→ Eintragungsbewilligung des Betroffenen] erforderliche Bewilligung ersetzt.¹⁷⁾

BGB → Allgemeine Vorschriften über Rechte an Grundstücken
Allgemeine Regeln über Erwerb, Rang, Sicherung, Berichtigung und Verjährung von Grundstücksrechten.